Bundesratsinitiative gegen Schlupflöcher bei der Mietpreisbremse

Hamburg nimmt möblierten Wohnraum und Kurzzeitvermietungen in den Blick

Dr. Dorothee Stapelfeldt, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen: „Wer Wohnraum vermietet, hat eine soziale Verantwortung. Wir sehen deshalb nicht zu, wenn die Regelungen zum Schutz von Mieterinnen und Mietern vor überhöhten Preisen gezielt umgangen werden. Und genau das geschieht – seit Inkrafttreten der Mietpreisbremse gibt es immer mehr Angebote mit kurzen Vertragslaufzeiten und Möblierung. Auf einem angespannten Wohnungsmarkt kann das bedeuten, dass Menschen in die kurzzeitige, teure Anmietung möblierten Wohnraums gedrängt werden, obwohl sie dauerhaft bezahlbaren Wohnraum benötigen. Dieses Problem besteht nicht nur in Hamburg, und der Schlüssel zur Lösung liegt im Bundesrecht. Mit unserer Gesetzesinitiative im Bundesrat plädieren wir deshalb für eine klare, praxisgerechte Regelung: Ein Möblierungszuschlag muss immer klar ausgewiesen werden, und Vermietungen ab sechs Monaten Dauer sollen generell nicht länger von der Mietpreisbremse ausgenommen sein. So schließen wir Schlupflöcher und stellen mehr Mieterinnen und Mieter unter den Schutz der Mietpreisbremse.“

Anna Gallina, Senatorin für Justiz und Verbraucherschutz: „Viele Menschen sind auf dem Wohnungsmarkt abgehängt und finden keine Wohnung, weil die geforderten Mieten ihre finanziellen Möglichkeiten überschreiten. Das sorgt für Frust. In angespannten Wohnungsmärkten werden darüber hinaus immer häufiger Wohnungen möbliert oder auf Zeit angeboten. Die Mietpreisbremse wird so bewusst umgangen. Wer ein paar einfache und billige Möbel in die Wohnung stellt, kann seine Wohnung als möbliert anbieten und höhere Preise verlangen. Der Möblierungszuschlag ist gesetzlich bislang überhaupt nicht geregelt. Wir setzen uns deshalb dafür ein, dass der Möblierungszuschlag gesetzlich neben der Netto-Kaltmiete transparent ausgewiesen und gedeckelt wird. Nur so können Mieter:innen nachvollziehen, ob die Mietpreisbremse eingehalten wird. Kurzzeitvermietungen sind bislang gesetzlich nur schwammig geregelt, auch das nutzen Vermieter:innen aus. Wir machen uns dafür stark, dass ein Mietverhältnis ab sechs Monaten definitiv nichts mehr mit Kurzzeitvermietung zu tun hat und dass es auch keine Tricksereien mit Kettenverträgen gibt.“

Kurzzeitvermietungen, juristisch bezeichnet als „Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch“, sollen dem Hamburger Antrag nach zwar weiterhin von der Mietpreisbremse ausgenommen bleiben. Doch es soll festgelegt werden, dass dies in der Regel nicht für Vermietungen ab sechs Monaten Dauer gilt und auch nicht für Ketten befristeter Kurzzeitmietverträge zwischen denselben Vertragsparteien.

Beim möblierten Wohnraum gilt die Mietpreisbremse ohnehin, ist aber nur schwer anzuwenden. Denn der Möblierungszuschlag muss bislang nicht gesondert ausgewiesen werden. Damit ist auch die Nettokaltmiete nicht transparent, die mit ortsüblichen Vergleichsmieten verglichen und gegebenenfalls als zu hoch gerügt werden könnte. Mit der Vorschrift zur Offenlegung des Möblierungszuschlags soll dieses Problem nun behoben werden. Gleichzeitig soll die Höhe des Zuschlags begrenzt werden: auf monatlich höchstens ein Prozent des Zeitwerts, den die Möbel zu Beginn des Mietverhältnisses haben. Als Zeitwert wiederum gilt der Anschaffungspreis abzüglich eines Betrags von fünf Prozent für jedes Jahr, das seit dem Kauf abgelaufen ist.

Die vorgesehenen Änderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch betreffen die Paragraphen 549 (zu den Kurzzeitvermietungen) und 556 d (zum möblierten Wohnraum). Mit der Initiative kommt der Senat auch einem bürgerschaftlichen Ersuchen aus dem November 2019 nach.

Hintergrund zur Mietpreisbremse

Die sogenannte Mietpreisbremse, die aktuell bis einschließlich Juni 2025 für das gesamte Hamburger Stadtgebiet gilt, begrenzt für viele Wohnungen die Miethöhe bei Neuvermietungen. Wer eine neue Wohnung anmietet, muss deshalb höchstens die Summe zahlen, die um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dem Mietenspiegel zu entnehmen. Ausnahmen gelten allerdings zum Beispiel für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden oder die vor der Neuvermietung umfassend modernisiert wurden. Eine weitere Ausnahme gilt für Wohnungen, für die bereits vor der Neuvermietung eine höhere Miete fällig wurde. Hier können keine Mietsenkungen verlangt werden.

Um von der Mietpreisbremse direkt zu profitieren, müssen Mieterinnen und Mieter selbst aktiv werden. Wer eine Wohnung nach dem 1. April 2020 angemietet hat, kann Rückzahlungen zu viel gezahlter Miete rückwirkend für das gesamte Mietverhältnis erhalten. Dazu müssen Betroffene den Verstoß gegen die Mietpreisbremse gegenüber ihrem Vermieter innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügen. Für früher angemietete Wohnungen kann nur eine Rückzahlung zu viel gezahlter Mieter ab dem Zeitpunkt der Rüge eingefordert werden.