Relevant für den Hamburger Mietenspiegel 2021 sind rund 563.000 Wohnungen, das ist mehr als die Hälfte des Gesamtbestandes von 976.709 Wohnungen. Erhoben wurden Mieten, die innerhalb der vergangenen sechs Jahre erhöht oder neu vereinbart worden sind. Das ist eine gesetzlich vorgeschriebene Veränderung gegenüber den früheren Mietenspiegeln, die nur bis zu vier Jahre zurückliegende Änderungen einbezogen haben.
Dr. Dorothee Stapelfeldt, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen: „Der Wohnungsmarkt in Hamburg ist weiterhin angespannt. Diese Realität führt uns der aktuelle Mietenspiegel noch einmal klar vor Augen. Der Anstieg der durchschnittlichen Nettokaltmiete mahnt uns, nicht nachzulassen in unseren Anstrengungen, den Mietenmarkt mit allen uns zur Verfügung stehenden Mitteln zu entlasten. Durch den stetigen Wohnungsneubau, mit dem wir seit 2011 fast 114.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht haben. Und mit der konsequenten Nutzung aller Instrumente des Mieterschutzes – von der Mietpreisbremse für Neuvermietungen, deren Schlupflöcher bei möbliertem oder kurzzeitvermietetem Wohnraum wir mit einer eigenen Bundesratsinitiative schließen wollen, bis zur Kappungsgrenzenverordnung, die die Mieterhöhung im Bestand begrenzt. Bei der Kappungsgrenzenverordnung erwarten wir in Zukunft stärkere Effekte, wenn die im Bund angekündigte Verschärfung umgesetzt wird: Dann soll innerhalb von drei Jahren nur noch eine Mieterhöhung um 11 statt wie bisher 15 Prozent zulässig sein.“
2019 hatte die Fortschreibung des Mietenspiegels in Hamburg eine Steigerung von 2,6 Prozent gegenüber 2017 ergeben. Bei der Neuerhebung 2017 war eine Steigerung von 5,2 Prozent gegenüber 2015 zu verzeichnen gewesen.
Der Anstieg im aktuellen Mietenspiegel hat unterschiedliche Ursachen. Ein Teilgrund ist ein vergleichsweise hoher Anteil von 46 Prozent Neuvertragsmieten. In diesen Fällen wurden die Mieten beim Einzug in eine Wohnung in einem neuen Vertrag, nicht die Mieten in bereits laufenden Verträgen erhöht. Bei Neuvermietungen liegen die Mieten meist höher als die Bestandsmieten.
Ein weiterer Aspekt ist eine erhöhte Modernisierungsaktivität. Besonders ins Gewicht fällt die Verdopplung des Anteils der mit Modernisierung begründeten Mieterhöhungen in Wohnungen der Baujahre von 1948 bis 1960. Diese mit Abstand größte Baualtersklasse umfasst fast 165.000 der relevanten 563.000 Wohneinheiten, also knapp 30 Prozent der Gesamtheit. Entsprechend groß ist die Auswirkung der Steigerung der Durchschnittsmiete um 8,6 Prozent in dieser Gruppe.
Einen Beitrag leisten auch Preisanstiege im von Jahr zu Jahr wachsenden Segment des nicht von der Mietpreisbremse umfassten Neubaus nach 2014, die unter anderem auf seit Jahren steigende Baukosten zurückgehen. Entscheidender Faktor bleibt aber insgesamt der weiterhin hohe Nachfragedruck auf dem angespannten Wohnungsmarkt.
Hamburg im Vergleich der Metropolen im Mittelfeld Im Vergleich mit anderen deutschen Metropolen nimmt Hamburg mit den Werten aus dem Mietenspiegel weiterhin einen mittleren Rang ein. Betrachtet man die jeweils aktuellen Mietenspiegel, liegt Hamburg hinter München (12,05 Euro/m²), Stuttgart (10,34 Euro/m²) sowie Frankfurt (9,69 Euro/m²).
Die Dynamik der aktuellen Entwicklung kann man gegenwärtig nur mit Stuttgart vergleichen, da nur dort zuletzt eine Neuerhebung stattgefunden hat. In Stuttgart wurde dabei von 2018 bis 2020 ein Anstieg der durchschnittlichen Nettokaltmiete um 7,7 Prozent verzeichnet. Andere Städte haben ihre Mietenspiegel mittels Preisindex, also ohne neue Erhebung, fortgeschrieben.
Hintergrund Qualifizierter Hamburger Mietenspiegel
Der Mietenspiegel hat seine Grundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch. Der Hamburger Mietenspiegel erscheint seit 1976 alle zwei Jahre. Er gibt einen Überblick über die ortsübliche Vergleichsmiete für nicht preisgebundene Wohnungen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit. Für die Mietenspiegelerhebung 2021 wurden nach aktualisierten gesetzlichen Vorgaben erstmals Mieten berücksichtigt, die in den letzten sechs statt wie bisher vier Jahren neu vereinbart oder angepasst wurden und keiner Preisbindung unterliegen. Die Erstellung des Mietenspiegels erfolgt unter der Federführung der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen und wird von einem Arbeitskreis begleitet, dem unter anderem Vertreterinnen und Vertreter der Mieter- und Vermieterorganisationen sowie der Gerichte angehören.
Der Mietenspiegel 2021 steht zum Download bereit unter www.hamburg.de/mietenspiegel.
Mit dem dort angebotenen Online-Rechner und einer interaktiven Karte lässt sich für jede Wohnung in Hamburg ganz einfach ermitteln, in welcher Spanne die ortsübliche Vergleichsmiete liegt. Unter Nutzung der ebenfalls online erhältlichen Broschüre zum Hamburger Mietenspiegel 2021 und des Wohnlagenverzeichnisses lässt sich dies noch näher eingrenzen.